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2017年07月27日
オーナー様用役立ち情報

貸主からの6ヶ月前の解約申し入れは有効か?


貸主から解約申し入れをしたいと行ってくる場合には理由があります。建物老朽化、建替え、相続に備えた資産組み替え等々ですが、法律の規定を読み思いついたらしく。

建物賃貸借で貸主から中途解約は認められるか?


おそらく、借地借家法第26条(建物賃貸借の更新等)や同27条(解約による建物賃貸借の終了)の規定を参考にして中途解約が可能と思ったのでしょう。

借地借家法第26条第1項には「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと見なす。ただし、その期間は定めがないものとする。」

同胞第27条「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申し入れをした場合においては建物の賃貸借は解約の申し入れの日から6月を経過することによって終了する。」

これだけを読むと、確かに、6ヶ月前までに借主に解約の申し入れをすれば、何でも解約できるような規定にも思えます。本当にそれほどオーナーに有利な法律なのでしょうか?

契約を終了させるには当事者が合意する必要がある


同じく借地借家法第28条には「建物の賃貸人による第26条第1項の通知(更新拒絶の通知)または建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか(略)正当の事由があると認められる場合でなければ、することはできない。」と定められています。つまり、

たとえ、6ヶ月前の解約申し入れであっても、貸主からの申し入れには「正当の事由」がばければできません。従って、賃貸借契約書にそのような「中途解約条項」を記載してあっても、その条項は無効になってしまいます。(借地借家法は「強行規定」です)

但し、オーナーからの申し入れに基づいて、当事者が話し合いにより合意で契約を終了させるのであれば、期間内解約も可能です。賃借人の建物を必要とする事情を上回る正当事由はもちろん立退料など金銭の提供も含まれます。

以上の法律体系がありますので、安易な貸主からの解約申し入れには注意しましょう。

はじめから期間を限定して建物を貸し出したい場合は「定期借家契約」で契約することをお勧めします。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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