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2017年07月26日
オーナー様用役立ち情報

これから投資するなら東京か地方か


投資用物件を購入する場合、長期的に借り手に恵まれることが大切ですが、重要なのは「エリア」です。投資用物件を購入するのであればエリアでの賃貸、売買の需要が無ければ意味がありません。

人口が増えている都市の代表が「東京」ですが


日本全体では少子高齢化が加速中、2050年には日本の総人口の約半分が高齢者になると言われています。最近、ニュースに出る「空家問題」が話題になっていますが、この傾向は今後も続くでしょう。そんな中、唯一勢いよく人口が増えている都市が「東京」です。今後も周辺地域から東京への流入が加速していくでしょうから、長期的な賃貸需要があることは大きなポイントでしょう。

一般的には、春や秋など入学や入社、転勤などの時期に合わせて賃貸需要は旺盛になる傾向がありますが、東京に限ると1年を通して賃貸需要があるので、賃貸経営にとって一番大きなリスク「空室リスク」を回避できる可能性が高くなります。

とはいえ東京ならどこでも良いわけでは無い


人口が密集している東京ですが、かといって、どこでも投資に有利という事でもなく、より細かく賃貸市場をリサーチする必要は当然ながらあります。いわゆる「有名なブランド駅」徒歩数分なら何に投資しても万全という事でもなく、そういうエリアは購入価格に比べ収益利回りが5%以下とかの物件が多く、無理して購入した後も空室が半年続く例もあるようで、よく調べたらその地区は需要もある代わりに競合賃貸物件も多く、競合が激しいところで、周辺の物件より設定家賃が高いと空室長期化もあり得る事がわかったのです。東京都内23区でも区ごとに特徴が異なるので、気になるエリアの街の不動産会社に事情を聞いた方が宜しいでしょう。

地方物件で検討する場合の注意点は?


東京のように安定した人口流入が無くとも、地方にはが人口増を示している都市もあります。また、市の人口自体はそこそこあり、利回りが二桁以上の物件は検討の対象に入れても良いでしょう。但し、やはり気になるのが「空室リスク」そこで重要になるのが「賃貸管理会社」の選択です。入居者募集と入居後の管理がうまく行かないと「空室期間」は増え、「稼働率」は下がります。地域の賃貸物件や施設情報を熟知して、市場環境についても電話・メール等でレポートしてくれるような管理会社を選ぶべきです。

賃貸管理会社の場合、女性社員が多いことも最近の傾向です。自分の価値観に縛られず柔軟に担当者からの情報提供を受け入れて現地の事情に合った提案を理解しながら対応判断することが大切ですね。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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