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2017年07月26日
仲介現場の舞台裏

居住用財産を売った場合の特例


自宅の売却を考えているお客様から相談を受けていますが、建物の相続登記が二代にわたりされていません。相続登記はやめて更地売買を行う場合の譲渡所得について確認します。

相続取得物件なので「譲渡益が生じた場合」


本相談案件の不動産は「相続取得物件」です。二世代さかのぼり、取得価格を示す書類等の証明はほぼ、不可能でしょう。相続取得による取得費は税法では「売買価額の5%」と見なされます。そうすると、売買譲渡益が生じることになります。

ところが、売主本人が居住している「居住用財産を譲渡した場合の特例」という制度があります。

3000万円特別控除の適用を受ける要件


この特別控除は、居住用財産の譲渡をした場合に、3000万円の特別控除が受けられるというもので、譲渡益から控除されます。3000万円の譲渡益があったとしても、譲渡税は0円になるのです。

相談者のケースでは建物を取り壊して更地で打っても3000万円の特別控除が受けられるかの問題がありますが、この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として敷地のみの譲渡には適用されないこととされていますが、次の①、②の要件の全てを満たすときには、3000万円の特別控除が認められています。

①その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する年の12月31日までに、その敷地を譲渡したものであること。

②その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付等の業務に供していないこと。

相続によって取得した空き家を譲渡した場合も


上記相談の条件は「居住中」の居住用財産譲渡の特例ですが、「相続によって取得した居住用の空き家」売却についても、一定の要件のもと、居住用財産の3000万円特別控除が適用されます。但し、本特例の適用を受けられる{適用期間}と{相続の発生期間}との間に一定の制限がありますから、要件の詳細について確認してから、売却価格案を検討されると良いでしょう。
この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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