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2017年06月30日
賃貸管理の舞台裏

個人の連帯保証能力の限界


民法改正の動きや、日本経済低迷による将来不安から個人の債務担保能力が

無制限に負担しにくい状況にあるのは確かです

債権に関る民法改正が国会を通過


120年ぶりの改正となる新民法の債権に関る改正案では、

たとえば賃貸借契約時に個人が連帯保証人になる場合、

【保証極度額】の開示が必要になります。これまで、未払い家賃や

入居者の過失による部屋の損傷を回収する費用等責任の範囲は

賃借人と同様考えられ、極度額(責任を負う金額の上限)は

儲けられていなかったのですが、改正案施行後は連帯保証人の

契約書に極度額が明記されるようになります。たとえば、

【家賃10か月分】とか【100万円】までと言った内容です。

国土交通しょうがガイドラインで極度額の基準を設ける可能性も

あるでしょう。

契約書に保証金額が明記されれば、責任をとりたくない個人の保証人が増える?


これまでなかった責任の範囲を契約に明記することで、賃貸人側としては

できるだけ目いっぱいの上限金額を記載するようになり、その金額を

負担に感じ、連帯保証人になることを避ける人も増え、今まで個人で

連帯保証をしていた人も契約更新時に「更新を機に連帯保証人をおりたい」

という人も増えるでしょう。

また、【極度額】を確認頂いた上で個人の連帯保証で契約を作成できたと

しても、実際に家賃滞納によるトラブルが発生したら、滞納分の家賃を

回収できるかどうかは、連帯保証人の「資力」と「協力意欲」次第に

なります。経済的余裕の無い連帯保証人からは一括で回収できない場合

何回かに分けて支払いいただく約束をしても、それだけでは法的拘束力は

ありません。訴訟を行い、賃借人、連帯保証人の資産に対して強制執行する

以外の手段がありませんが、訴訟を行うと弁護士費用、裁判所の強制執行を

含め最低60万円から100万円の原告負担が必要になってきます。

債権回収の専門家は賃貸保証会社が最有力


目下、弊社では個人の賃貸物件新規申込に対しては埼玉県宅建協会推奨の

家賃債務保証会社の保証審査と保証契約成立を条件に賃貸借契約を行っています。

今後は、目下契約中の個人連帯保証人保証付契約を契約更新時にあらためて

現入居者の申込審査を行い、保証会社と保証契約成立を条件に契約更新を

行うべく準備中です。特に家賃が入居者から大家様の口座に直接振り込まれる

集金管理以外の自主集金管理契約の場合、家賃滞納リスク管理という目的で

考えれば、更新時に保証会社の保証料数万円を大家さんが負担したとしても

限りなく家賃回収率が向上するのは確実ですから、お勧めしたい「保険」です。

大家さんから未払い家賃の連絡を受け、弊社で代行督促連絡をしても回収の

確率は保証できないのが正直な現実ですから、オーナー様にはより家賃を確実に

回収できる賃貸保証会社の活用をご了承いただきたいと思います。

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この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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