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2017年07月20日
賃貸管理の舞台裏

個人連帯保証から家賃保証会社へ更新時に切替


14年ぶりにオーナー様へ一つ大きな切替をお願いすることになりました。先の国会で可決された民法改正法の施行が遅くても2020年の春までにやって来ます。その前に…

連帯保証人に関する保証限度額(極度額)記載の無い契約は連帯保証責任が無効


改正案施行後は、連帯保証人の契約書に極度額(保証限度額)が明記されるようになります。たとえば、{家賃6ヶ月分}とか{100万円}までと言った内容です。

管理会社や仲介会社が改正法の内容を実務に落とし込めないで従来通り、個人の連帯保証人承諾書を契約書と別途に作成して実印押印に印鑑証明書まで添付して頂いて「本契約における連帯保証責任は契約更新(法定更新を含む)後も有効である云々」の条文を記載したとしても改正後の民法規定が契約文書の規定を上回ることになり、法的手続きに訴えようとしても裁判で否決されてしまうでしょう。

契約に保証金額が明記されれば頼まれても引き受けたくない保証人候補が増える?


これまでなかった責任の金額を契約に明記することで、その金額をあらためて負担に感じ、連帯保証人になることを避ける人も増え、今まで個人で連帯保証をしていた人も契約更新時に「もうこれで、連帯保証人を辞めたい」と申し出る例も増えるでしょう。

個人の連帯保証で更新契約を作成出来たとしても、オーナー様にとっては、その形式が万一の滞納発生時後、未払い金額の回収を出来るかどうかは、契約者と連帯保証人の「経済的事情」次第になってしまいます。経済的余裕が無い保証人さんは未払い家賃を一括で返済できないかも知れません。何回にも分けて払う「支払い約定書」を作っても実際の回収は最終的に法的執行力のある裁判で訴訟を起こすしかありませんし、訴訟を行うには弁護士費用、裁判所の強制執行費用含め50万円から100万円以上の原告負担が必要になってきます。

契約更新時の保証会社初期保証料負担をオーナー様にお願いします


当社が提携している家賃債務保証会社との取引実績は約8年になりました。2社ありますが、その間の家賃代行収納からオーナー様家賃口座への送金の遅れは8年間で皆無。入居者に問題があり家賃滞納が長期化回収困難と判断するや保証会社がオーナー様から委任状を頂いて「明け渡しの訴訟判決」から「強制執行・残置物撤去」まで全て自己負担で行い、明け渡しまでの家賃もオーナー様に支払いを続けます。オーナー様にとっての家賃債務未回収は未だ1件も出ていない優良な保証会社です。

そこで、従来個人連帯保証の賃貸借契約更新を指定家賃保証会社との保証委託契約成立条件に行う事としました。初回の保証料はオーナー様にご負担頂きますが、これは「滞納リスクをなくすための保険料」とお考えください。更新契約成立後の保証契約継続保証料は入居者負担となります。

手続き対象は「賃借人が個人である契約」に限ります。万一、保証会社が審査の結果、保証を引き受けられないと返答した場合、その契約者は今までの支払い実績をもってオーナー様にて「要注意債務者」として契約継続するか、親族の誰かに契約者になって頂き再審査するかを判断頂くことになります。いずれにしても、更新を機会に、世の中の会社同士の取引と同様に賃貸住宅市場にも「与信管理」の必要性が問われる時代に適合していくことが肝要と存じます。

よろしくご理解頂きますようお願い申し上げます。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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