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2017年07月19日
賃貸管理の舞台裏

更新時礼金を取らずにリスク回避の保険に加入してもらう


今では賃貸住宅の契約更新時に更新料(家賃と別の礼金名目のオーナー収入)の徴収や保証金の償却による補填という一時金は見られなくなりましたが、14年前には…

14年前に当社が各オーナー様にお願いした事


14年前の年初に、当社は取引のある全てのオーナー様に更新時礼金の廃止と更新事務手数料0.5ヶ月分(税別)の負担をお願いしました。「日本経済の長期低迷予想」「少子化と供給物件戸数の増加により賃貸市場の競争がますます大きくなってきた為、従来以上に入居者の集客業務、各媒体での広告経費を増加せざるを得ない事」に加え「契約済の入居者に長期間賃借継続してもらうために細かな苦情、修理に対応できる要員を整える必要があり」という賃貸管理業務体制の立て直しが求められていた事が背景にありました。

同時にオーナー様のリスク回避用出費は入居者負担に


当時は入居者が万一火災事故や水漏れ事故を起こした際のリスク対応がされておらず、いくつかの苦い経験を糧に借家人賠償保険へ加入頂く体制がようやく整ったところでした。

従来は更新時に借主からオーナー様に支払っていた家賃1ヶ月分の更新料(礼金)を廃止する代わりに借家人賠償、個人賠償を含む「入居者総合安心保険」に加入頂き、万一の事故リスクに備え、同時に滞納リスクを回避する家賃債務保証会社との保証委託契約による保証料(月額家賃等の50%相当金額)を借主負担とする方式に改めましたが、お陰様で借主側から一時金増による不満からの他社物件への転出は食い止められたようです。

今や賃貸市場での他社物件広告を見ますと、契約後2~3ヶ月のフリーレントや各種家賃割引、商品券や現金バックの懸賞付キャンペーンが毎年当たり前のように繰り返されています。あるきっかけをとらえて、物件募集条件や更新条件の再設計を試みなかったら、どうなっていたかと思い、ぞっとします。更新のシステムを変更してから14年。また、多少のシステム変更を行うきっかけが現れました。それは債権に関わる民法の大改正です。関連のブログはこちらです →個人の連帯保証能力限界

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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