良いサブリース、悪いサブリース

不動産投資、収益不動産経営は不労所得を目指すものと定義すれば、不動産業者とのサブリース契約も一定の評価を与えられる形態です。但し、その内容が問題なのです。

サブリースは（空室の有無に関わらず）一定の借上げ賃料を一定期間オーナーに支払うという内容が一般的になっているようです。「一括借上げ家賃保証」とでも言い換えられましょうか。不動産投資にとってこの仕組み自体が悪いシステムだとは思いませんが、先行投資額の内訳の中で融資（ローン）による負債の比率が大きい場合、「投資事業運営上の財務リスク」が大きくなることにオーナー自身が気づいているかどうか、なのです。

サブリースには導入の経緯から「建築系サブリース」と「管理系サブリース」の２種類があります。建築系サブリースの場合、サブリースは文字通りサブの位置付けになりがちです。何故なら、建築工事の請負自体、発注者が相見積もりをしない限り、注文者と請負者の関係はどうしても「利益相反」の関係になってしまう。すなわち、注文者は費用を出来るだけ低く抑えたい、それに対し請負い側は出来るだけ（合法的に）工事による利益を高く確保したい。

このため、建築業者が一括借上げサブリースも行う場合は、様々な「利益相反」による操作が行われがちです。例を挙げると＊長期事業収支計画における（幻の？）家賃設定

＊３０年保証（同じ家賃で３０年間は支払われない）の嘘　＊勝手に借上げ賃料を下げられてしまう　＊変な入居者を入居させてしまう　＊借上げ賃料から別の名目の費用（システム費、共済会など）を控除されてしまう　＊原状回復費用、外壁塗装修繕費用が割高　等々です。

サブリース契約により賃貸事業運営が上手く回るかどうかは数字で判断するしかありません。

肝心なのは、１年を通して発注者兼貸主のオーナー様のどのくらいの手残り現金があるか、です。手残り現金のことを「税引き前キャッシュフロー(BTCF)」と呼びます。

例えばアパート建築資金のうち６０００万円を３０年ローンで調達したとします。サブリース業者の借上げ賃料が年間４３０万円で、そこから運営費とローン返済額が３００万円かかるとBTCFは１３０万円、月額にして約１０万円です。６０００万円の借金で月に１０万円しか残らない事業というのは成功と言えるのでしょうか？しかも、この借上げ家賃は３０年に亘って保証はされず、３割下がってしまったら事業自体赤字になってしまいます。

赤字になったその時点で物件の売却を行おうとしても、新築当時で投下資金に対する収入表面利回りが７％の水準では売却は困難です。かなりの値下げを覚悟しなければならず、売れたとしてもローン債務残高が残ってしまう可能性があります。

前項まで述べたように、悪いサブリースとはわかりやすく言うと「利益相反」で取引が始まった関係のオーナーの課題が解決しないサブリース契約でした。

これに対して地域密着型管理会社が目指す方向は「オーナー様の手残り現金を中長期的に増やす賃貸管理」です。空室対策や賃貸経営に関するトラブル解決の助言から管理を受託して、実質的な稼働率を上げて、かつ家賃滞納予防できるように「滞納保証型借上げサブリース」でオーナー様に安定した収益をもたらすように「BTCF」を意識した管理を進めていくでしょう。

大手メーカからのサブリース物件の管理切替えや物件買い換え売却等の手法でオーナー様の所有資産価値を上げるためのサポートを展開していければ、オーナー様にとって、頼もしい存在でしょう。