(本店)09:00 - 17:00(花崎店)09:30 - 17:30
(本店)月曜定休(花崎店)木曜定休
2017年07月18日
オーナー様用役立ち情報

家賃保証(空室でも保証)に騙されないように


管理会社を選ぶ追加ポイントとして募集管理システムがあります。不動産投資は不労所得を目指すものですが、不動産会社との関係は管理委託か一括借上げになるからです。

募集管理システムの評価方法


具体的な評価方法は、以下の3点です。

*競合物件より入居者を獲得できる仕組み *長期入居のための仕組み

*それらの取り組みが特定の優秀な人材に依存していないのか  

つまり、満室経営を実現する能力の有無を見極めることです。

ここで、注意することがあります。空室でも家賃を保証する=サブリース(一括借上げ)に誤魔化されないことです。

家賃保証でも満室を実現するのは困難


いくら不動産会社が「満室保証」を謳って(空室が無い前提での)一括借上げを契約しても、完全に満室を実現するのは不可能です。契約後ずっと家賃保証を続けて赤字が続いていたら、その会社は破綻します。

それでも家賃保証を謳うのには理由があります。まず、新築請負工事や売買仲介とセットで借上げれば、この取引時の粗利益が大きいため、その後の家賃保証で赤字となっても、影響が少ないのです。

また、保証家賃はいつでも減額できるので、赤字は回避できます。なぜならオーナー様個人より事業規模も従業員数もはるかに大きい不動産会社といっても、一括借上げの借主という立場は借地借家法上保護され、家賃減額を契約の特約で禁止していたとしても法律上無効と主張できるから(判例では借主の借上げ家賃減額が認められた)です。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
arrow_upward