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2017年07月17日
仲介現場の舞台裏

戸建貸家のオーナー様より売却相談


戸建住宅を賃貸中のオーナー様より、突然売買する場合の価格水準はどうなるか?現入居者が購入する意思があるかどうかの質問が寄せられました。さて、この物件概要は?

立地条件は悪くないけれど、築後28年の住宅なので


住宅敷地は約70坪程度。交通条件は私鉄沿線最寄り駅から徒歩約5分なので悪くはありません。最近、このような駅近い中古住宅を何故か続けて媒介しております。但し、この住宅にはや8年近く居住している賃借人家族の考え方がどうなるか次第でしょうね。

賃借人(入居者)以外のお客様向け売買価格と言うことになると、建物構造は木造瓦葺二階建てなので融資を利用する場合の担保価値は期待出来ないとすると、更地としての価格(路線価基準プラスアルファ)でどうなるか?

現契約の家賃月額が80,000円ですか。年間96万円の家賃支出と購入した場合の住宅ローン返済額に固定資産税他修繕費等の負担金を比較して説明した方が、入居者にとっては決断の材料になるでしょうね。中長期的な資産価値の向上は期待出来ない売買市場(エリア)ですから。

当社で媒介成約した周辺物件の取引事例も材料に


取扱件数は多くありませんが、本物件周辺の戸建て住宅はほぼ毎年成約事例がありますので、過去の事例を整理すると、本物件の一般消費者客向け成約価格が予想出来るでしょう。その予想価格に対してオーナー様が納得頂ければ、当社と媒介契約を締結して頂き、先ず入居者家族にご案内しなければなりませんね。

以前にも他エリアで同様の流れで入居者家族に先行ご案内したことがありましたが、「自分たちで購入する気持ちは全くありません。自分たちが買わないで所有者が一般に賃貸中のまま売り出すことが決まったら、これをきっかけに他の物件に引っ越したいと思います。」との反応で、結局、入居者の早期解約を招き、おまけに所有者様も売買することを断念したという管理業者にとっては最悪の結果になってしまったことがありました。

今回も、話の伝え方でせっかくの良好な賃貸借契約関係を損なわないように調査と報告をオーナー様に行ってから慎重に賃借人にお話ししたいと思います。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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