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2017年07月15日
オーナー様用役立ち情報

滞納問題に悩むオーナー様へ(その三)


家賃未払いの「債務者」に対して「債権者」は何らかのアクションを起こさなければなりません。債務回収方法は複数ありますが、オーナー様にとってはその手続き自体重荷です。

通常の支払督促以上の「法的回収手続き」とは?


家賃債務保証会社の回収担当者ならば、法的回収手続きの詳細を熟知しています。裁判所という「公権力」を利用する方法で、【支払命令】、【調停・和解】、併行して債務返済督促を続け速やかな債務回収に努めます。

それでも債務回収が困難と判断した場合には「契約解除予告」から「契約解除、明け渡し請求」を提訴する手続きに着手します。

弁護士・司法書士の代理人を立てるケースもあれば、債務保証している保証会社が提訴するケースもあるのでは、と考えますが、どちらのケースも管理業者や仲介業者では訴訟代理の権限がありませんので、宅建業者が担当する「契約管理」と保証会社が担当する「債権・債務管理」はそれぞれの役割で分担する流れになっている様です。

賃貸業者が訴訟を行う主体となるのはどのような場合か?


たとえば、不動産業者が実際の賃借人とオーナー(建物所有者)様の物件を媒介形態では契約せずに、業者が転貸人となって賃借人に貸し出す契約とオーナー様から借り受ける契約を同時に行えば、賃借人が家賃滞納を続け「契約違反」に該当した場合は、オーナー様から解約了解を頂いて、不動産業者が訴訟原告となって契約解除明け渡し訴訟を提訴出来ることになります。

この場合は、業者も自身の家賃立替リスクに備えるため、家賃債務保証会社に保証料を支払ったり他の予備費も考慮しなければならないため、賃借人と契約する賃料額から一定の金額を割り引いてオーナーへ支払う賃料額を設定します。

当然、賃借人申込みに対する審査基準も「通常の不動産会社が使う審査項目」以外に金融機関等信用情報を利用する基準も加わりますので、理由は開示できませんが保証を出来ない旨の回答が出される場合もあります。

オーナー様に代わって「最悪の事態となった場合の責任」も不動産業者が負担しなければならないために、「ある程度の免責条項」も設けられる場合もあります。詳細を良く検討頂いてから、集金管理、債権管理の形態を決断して、「家賃滞納リスク」の予防に努めましょう。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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