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2017年07月15日
オーナー様用役立ち情報

滞納問題に悩むオーナー様へ(その二)


前回問題提起した、長期滞納ではないけれど家賃支払がだらしない賃借人に対しては、オーナー様の自主家賃管理から集金代行手数料を支払い、集金委託管理に移行する方法もあります。

契約更新を機に従来の自主集金から集金代行管理に移行する


大家様が賃借人からの家賃支払にイライラしながらストレスを抱えるよりも、管理業者に集金委託して管理委託手数料を家賃の5%(税別)支払って、家賃の流れが、賃借人→集金管理業者→オーナーになるように契約を変更する方法が第一です。

この場合、賃借人の家賃支払が前月末だろうが当月だろうが、管理業者からオーナー様口座への管理手数料を差引後の賃料送金は当月20日前後になります。滞納保証するものでは、ありませんが、オーナーから賃借人に未払い家賃の請求は直接行う事はなくなり、集金代行管理業者が賃借人からの集金業務を行う事になります。

難点としては、万一、家賃未払いが長期化して、不良債権化しそうな場合や賃借人が夜逃げして行方不明になった場合には、法的手続きを申し立てるのはやはりオーナー様になり、弁護士費用含む訴訟費用の負担をしなければなりません。

滞納保証付管理委託契約とするには?


家賃集金代行も委託して、且つ滞納家賃も最終的には保証してもらい、万一のトラブルには、管理業者が訴訟手続きまでオーナー負担とならないように処理して頂きたい。という所までご要望のオーナー様には完全なサブリース(空室期間中も賃料保証する)までとは行きませんが、賃借人が契約している限り退去明渡しまでの家賃支払を保証する「転借人入居期間中借上げ契約」も選択肢としてあります。

実際の入居者が支払う家賃等の10%を滞納保証付管理業務料としてオーナーが負担しますが、サブリースする管理業者が滞納保証するための賃貸債務保証会社への保証料及び債権回収業者への手数料を負担してオーナー様の滞納リスクを避けるべく保険を利用して賃貸契約を運営していく方法です。

万一、滞納家賃が不良債権化して、契約解除や明け渡しの訴訟を行う場合も、集金管理業者が転貸人の立場を使って、転借人(借主・入居者)に対して訴訟を起すことができるので、オーナー様の裁判所への出頭等は必要ありません。

オーナー様が高齢になり、且つ親族の方が賃貸事業経営を引継ぐことに消極的な場合は、以上の「滞納保証付管理委託契約」を検討すると宜しいでしょう。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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