株式会社加須不動産
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2017年06月29日
賃貸管理の舞台裏

本気の内容証明郵便がもたらした結果は?


督促の延長ではない、法的手続きの決意を持った内容証明郵便の送達が自主的退去につながったケースを紹介します。

家賃滞納常習者への督促マンネリ化の危険性


賃貸管理の現場では家賃未納者への代行督促は日常茶飯事です。

しかし、集金管理物件ではない賃貸住宅の入居者が家賃滞納となり、

オーナー様から家賃督促の依頼を受け、代行連絡を行いますが、

入居者から「一括で払えないので、分割支払いで良いだろうか?」と

交渉され、オーナー様に伝えると、「仕方ないので、分割で集金してください」

となり、結局、2か月分の未払い家賃を5~6か月かけて清算する

「分割支払い約定書」を作成して、入居者の署名、捺印をもらい、オーナー様に

送付して「この様な約束になりましたよ」と示すわけだが、得てして

約束通りに支払われないケースも出てくる。

連帯保証人にしてみれば家賃債務が増えるのは嫌だ


未払い家賃清算がだんだん遅れて、さらに家賃債務が増えていく。

さすがに、このような事態は入居者の連帯保証人にしてみれば、

不愉快だろう。本人に連絡するが「病気で仕事が出来なかったから、

もう、これからは迷惑かけないから」とか言われて、早めの清算が

できないまま、管理担当者から仕方なく「支払い請求と解約予告」の

配達証明付き内容証明郵便を{所有者代理}で作成、送付することになる。

郵便到達後にすぐ連絡をよこすのは、入居者本人ではなく、連帯保証人の

方であった。【連帯保証人】になっているから、これまでの家賃債務は

責任をもって支払うが、この先、本人がずっと同じ調子でいい加減な生活を

続けるのではたまらない。私から言っても埒があかないので、大家さんの

方から解約するように手を打ってくれないだろうか?との強い意向だった。

オーナー様から契約解除の委任状を頂く決意確認が状況を解決に導いた


その時点で家賃債務累計額は家賃6か月分に達していたので、いくらなんでも

これ以上の引き延ばしは、オーナー、入居者、連帯保証人、管理会社どちらにとっても

良くないでしょう、とオーナー様より早期解約と場合によって訴訟提起の承諾を得た。

連帯保証人に法的手続きの準備に入るので、その旨を入居者本人に伝えてください、と

連絡したところ、翌日には本人から「会って話がしたい」との伝言が留守中にあった。

しかし、事ここに至っては、再度話し合いをしても改善の余地は見えないので、手紙で

「次回は訴訟権限を持った弁護士か司法書士名義の文書が送達されるので、家賃債務を

一括返済できない限り、契約解除となりますので、現在の住居から今月中に退去の

準備を始めることをお勧めします。」と伝えた。

結果的に、訴訟提起の前に入居者が自主的に引っ越し、物件明け渡しを行ったので

家賃債務全額の回収を連帯保証人の協力により行うことができた。

今回の事例では、未払い家賃請求の内容証明郵便にはオーナー様の本気度の裏付けが

あった事が、無言の圧力となり、早期の自主退去につながったのではないかと解釈

している。

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この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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