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2017年07月15日
オーナー様用役立ち情報

出口戦略を考える


賃貸不動産投資には「入口」と「出口」があります。物件を購入する事が「入口」売却する事が「出口」です。最終的な利益確定は売却をいつにするかで決まってきます。

安定収入があっても「先」を考える


なかには、「現在も利回りが高く安定収入を得ているから投資は成功している」というオーナー様もいらっしゃいます。もちろん入口として収益性の高い物件を取得、購入することは大切です。しかし、購入して何年か賃貸経営しているだけでは本当に成功したとは言えません。

たとえ、今は収益性が高くても、近い将来収支が悪化してキャッシュフローがマイナスにならないとは限りません。金利が上がる、老朽化などで空室率が高くなり収入が減る、修繕費がかさんで出費が増えるなど、様々な損失のリスクがあります。むしろ、早いタイミングで売却することで結果的に累計の収支が良くなる場合もあります。

出口戦略と売主、買主それぞれの思惑


上記のように、所有者の立場からは如何に損失を最小限に抑え、収益を最大化できるかを考えることが「出口戦略」です。最初から値上がり益を狙い物件を買うことはお勧めできませんが、購入する段階で出口を想定しておくことは大切ですし、購入後も物件の収益状況や市場競争状況をにらみながら出口を検討することが必要です。

目下の収益不動産売買市場は、首都圏では資産インフレの動きがまだ残っており、利回りが6%以上の物件は少なくなっているようです。賃貸収入より物件価格が相対的に高くなっているという点では、「売り手市場」と言えましょう。ただし、新規の売出物件は次々に出ていますし、超低金利の状態も続いているため、買主にとっても不利な状況になっていません。

既に物件を保有している方にとっては、もう少し待ったほうが値上がりして高く売れるのでは?まだ売り時ではないと感じるかもしれません。しかし、価格が上がりすぎると利回りが下がり、その間に空室が増え建物の減価が進むと、買主の購入意欲が減ってしまい、売れにくくなってしまう可能性もあります。売主にとっての「売り時」と買主にとっての「買い時」が微妙なバランスを取っている状況といえるのでしょう。

早急な「脱出戦略」が必要な物件も


物件建物の劣化進行は築年数や構造だけでなく、管理状況によっても変わります。大規模修繕の時期と収入減少によって収支が悪化する場合は早急に出口戦略を考える必要もあるでしょう。

また、首都圏以外の地方郊外では「人口が減少して賃貸市場が縮小しているような地域」にある賃貸住宅で空室率が高く収益性が低い場合は、なるべく早い時期に売却を検討すべきです。今後の都市開発、エリア開発の情報も参考にすると良いでしょう。外部環境に好条件が無い場合は、売却時期が遅れるほど値下がりが進むおそれがあるのです。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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