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2017年07月11日
賃貸管理の舞台裏

募集の間口を広げるが審査は柔軟に


一口に賃貸住宅の管理と言っても物件毎に「品質」「仕様」や「価格(家賃)」の組み合わせが無数にあり、千差万別です。物件によっては、入居者ターゲットを絞ったり、設備やリフォーム内容での差別化を行いますが、原則は「募集の間口を広く」です。

「いい人を世話して下さい」は曖昧な高望み


昔からの資産家のオーナー様は入居者の属性について、出来るだけ世間の評判も良い、というような望みをお持ちのようです。お気持ちもわかりますが、現代は人権意識の向上が求められ、「賃貸住宅業」は公益性もある事業という観点を自治体・業界も含めて持っているようですから、例えば、{外国人}{高齢者}{障害者}{母子(父子)家庭}{生活保護受給者}であるという理由だけで入居を断ることは差別になります。

また、以前に同じような属性の借主との契約中にトラブルがあったから、貨したくないと、入居を断るのも「居住・移転の自由」という基本的人権を侵害することになります。表面上の情報で属性による入居申込の拒絶は行わないようにしましょう。

実際の現場ではリスク予防と個別対応で管理会社が対応


それぞれの物件で家賃水準も異なりますから、入居者属性によっても払える家賃予算は様々です。

間口を広げることによって生じるリスクのうち、【家賃滞納リスク】については、契約時に「家賃債務保証会社」の保証委託契約条件付で契約を締結します。【室内損傷リスク】についても「少額短期保険」と「家賃債務保証会社」の免責額以外の損失をオーナーが請求できるように工夫します。

【近隣との騒音や共同生活トラブルリスク】については、外国人の場合、勤務先の窓口担当を通じて、高齢者の場合は緊急連絡先の親族を通じて、生活保護受給者は行政の担当者を通じて迅速に対応すべく連絡をとります。

入居者属性にこだわりを持たず柔軟対応が大切


基本は「入居者属性に偏見・差別を持たずに、間口を広げて柔軟対応」が宜しいかと存じます。もちろん、管理会社ですら窓口で「これはいかん」とわかるような異常者も中には見かけられますが、そのような方とコミュニケーションを取る以前の問題です。平気で「犬2匹と猫2匹が飼えるように紹介してよ!」みたいな無理気味の条件を飲ませようとする方もいらっしゃいます。言動が粗暴な方もいらっしゃいます。

そのような方は契約後に近隣の方やオーナー様に迷惑をかける可能性が目に見えていますので丁重にお断りすることになります。

この場合は、「居住・移転の自由」という基本的人権よりも、周囲に迷惑をかける事について鈍感な方は「契約自由の原則」で当社管理物件への申込をお断りしますし、他社物件への紹介もいたしません。

属性・言動や態度、どちらも入居審査には必要な要因ですが、個別に対応する以外ないでしょう。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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