株式会社加須不動産
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2018年10月25日
賃貸管理の舞台裏

戸建住宅オーナーチェンジ通知に対して

当社で仲介管理している戸建住宅の所有者から唐突に「オーナーチェンジ、振込先変更、次回更新は新オーナーしない」のFAXが入る。事前の連絡もなくただ当惑します。

売買契約に至った経緯と理由は?

一方的な通知FAXを受けたものの、賃借人は社宅代行の法人です。従前のオーナーと新オーナーの間で具体的にどのような取り決めが行なわれたのかを証拠となる文書で頂かないと連絡をする当社の信用に関わります。取り敢えず当該不動産(土地建物)の登記簿謄本を取得したところ、確かにFAX通知を受けた日付より約1ヶ月前の売買日付で所有権が移転されていました。では、どのような経緯で売買契約に至ったのか?売却の理由は?確認したい事はまだあります。「新所有者より賃貸借契約を継続するならば、当社に対して正式に委託を頂かないと、賃借人に連絡出来ませんが如何なされますか?」と返信したところ、新旧オーナー一緒に当社を訪問頂くことになりました。

新所有者への申し送りが不十分なのでは?

新旧オーナー様が来店し、売買契約のお話を聞くと、近所の知り合いで、旧オーナーが入院したこともあり、自宅以外の不動産を処分していく方針でいろいろ考え始めたところ、その知り合いが親子で「将来使える住宅だし安く買えれば」という事で購入、登記手続きは旧オーナーが知り合いの司法書士に頼んで移転登記したとの事。いわゆる「相対取引」です。相対取引自体違法ではありませんが、この場合、購入した方が思わぬ不利益を被らないように売主として気を付ける事があります。それは…、

不動産売買契約における賃貸人の地位承継に拘わる取決め

「不動産売買契約における賃貸人の地位承継に拘わる覚書き」を売主・買主間で取決め、賃借人との契約内容全てを承継し。敷金及び保証金の授受を行ない、(月途中の所有者変更の場合は)日割り家賃の精算を売主買主間で行ない、何月分からの家賃を賃借人に新所有者から請求するかを具体的に決めた上で、「不動産売買契約における賃貸人の地位承継に拘わるお知らせ」を旧賃貸人、新賃貸人両者の署名を頂き作成し、賃借人に連絡します。このお知らせを賃借人が了承しなければ、厳密には賃料振込先を新賃貸人の金融機関口座に振り込む事ができません。以上の内容を新旧オーナーに説明して、急ぎこれらの取り決めを作成してくださいと地位承継に拘わる書式サンプルをお渡ししました。

貸主からの契約解除、更新拒否には「正当事由」

借地借家法の規定をあまり良くご存じでなさそうな新オーナーには、契約違反の無い賃借人に対して貸主から一方的に契約解除或いは契約更新拒否を法律的に有効とするならば「正当事由」が必要とされます。その点を良くご考慮お願いします。と伝えました。

契約更新拒否の後に所有不動産をどうされるか念のため聞いたところ、新オーナー家族が住みたいと言うことなので、これは尚更更新拒否の理由とはなりにくいので、どうしてもと言うのでしたら直接借主の社宅代行会社に事情を話してお願いしてみてください、と言うほかありませんでしたが、あらためて不動産の法律知識を持たない個人間の売買はリスクが大きいと思わざるを得ませんでした。

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この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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