株式会社加須不動産
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2017年12月10日
仲介現場の舞台裏

古アパート敷地売却査定依頼


遠方にお住みのオーナー様から老朽化している市内アパートとその敷地売却相談を受けました。

確認すべき点が3つあります


1,アパート(建物)の新築年月日が昭和56年6月1日以降であるかどうか?

これによって新耐震基準の建築確認を受けているかそれ以前の耐震基準であるかが分かれます。場合によっては、建物のインスペクションを受けて、国土交通省が推進しようとしている「安心R住宅」の標章を使用することができますと、物件価値を向上することにつながります。

2,上記が不可である場合、古いアパートとはいえ、入居者が居住中であれば、立退き料を等を支払い、賃借人を退去させ、且つ建物を解体除去する工事費用を売却に先行して負担することが可能か?

3,アパート敷地について「確定測量図」が既にあるかどうか?無ければ、家屋調査士を頼んで市役所、隣地所有者との境界立ち会いを行い現地測量し「確定測量図」を作成することが可能かどうか?

 

宅建業者の他に専門家との協力体制が必要


現建物について、耐震性調査や建物構造等調査報告書(インスペクション)を行う場合に一級建築士への依頼が欠かせませんし、アパート契約者との立ち退き交渉においてトラブルを予め防止するには権利交渉の専門家である弁護士に依頼する事例もあるかもしれません。土地の測量業務は家屋調査士・測量士の資格を持った専門家との提携が必要になります。

これら専門家との協力体制を構築するハブになるのが宅建取引士である宅建業者の役目かと思います。

物件により価格査定の調査項目は異なる


最近あった事例ですが、例えば物件の隣地に竹藪、雑木藪があって、落ち葉の被害が甚大な場合は、隣地所有者の確認を取って隣家が藪を除去しない場合、対象土地所有者の負担である程度の面積の雑木藪を伐採除去したり、竹の根が延びている範囲の土を深く掘って入れ替えする土木工事の負担も価格に反映しなければならない問題もあります。

隣地に住宅があれば挨拶に伺って、隣家の住人の性質をある程度把握出来ますが、住んでいない更地の場合、境界立ち会いを行って、土地名義人本人が立ち会って頂けるのか或いは相続登記が行われておらず子や孫が立ち会いに来られるのかもわかりますので、隣地所有者の名義変更の有無も調べられます。

隣の不動産持ち主と買主とは長い付き合いになるのですから、調査時に会っておくことをお勧めしますし、宅建業者は心しておくべきでしょうね。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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