株式会社加須不動産
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2017年11月11日
賃貸管理の舞台裏

建物除却後売却でローン圧縮より建替新築でローン増額を選択するオーナー


もう3ヶ月以上決断を先延ばしにしてきた老朽化アパートの出口戦略を抱えるオーナーさんの案件ですが、本日は何と大手アパート建築メーカーのオーナー担当者が現アパート入居者の転出先アパートを探しに来店しました。

選択肢は3つ、丁寧に説明したつもりなのに


老朽化アパートの出口戦略で選択肢は3通りあると、今まで説明してきました。

1,現建物入居者に立退料支払いを条件に立ち退いて頂き、全空室にして建物解体除却後更地で売却。可処分所得を既存の住宅ローン、アパートローン返済に回す。

2,現況の状態で収益部件買取り専門会社に買い取って頂き、可処分所得をローン返済に充当。

3,古くても修繕して、さらに収益物件として事業継続する。

1,2,はオーナーの財布から支出が無い解決方法です。かつ負債の圧縮にも役立ちます。3,は将来の便益性が現状よりプラスになる先行投資であるという事業企画なら進めようという考え方です。

ところが、選択されたのはオーナー支出額=負債増加額が最も多くなる「建替え・新築企画」でした。当社は今回その事業計画について相談を受けなかったわけで、おそらく相見積もりも行わず建築会社側の言値で契約に同意されたのでしょう。

家賃相場が低いエリアでアパート建替する条件


建替え新築を検討する場合に各データの分析精査を徹底的に行うことが最低限の条件です。賃貸アパート事業だけで無く、他業種の開業でも同様の事業予測が検討されるからです。

1,地域内の家賃相場、将来の家賃の増減予測とその根拠データの検証

2,建築費用見積金額の検証(相見積もりを出し、コスト評価行う)

1,2,のデータを集積して、今回の事業NOI(粗利益)を算出する。

以上の作業を具体的に客観的に行うことです。オーナーと建築メーカーの関係は本質的には「利益相反(一方が利益を上げれば、一方が損失する)関係」なのです。

双方がWINWINになるアパート新築計画はこのエリア内では存在しないと言ってもよいかと私は考えます。新築完成した瞬間に新しい賃貸物件が「含み債務超過物件」にならないようにと、祈らざるを得ません。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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