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2017年07月06日
オーナー様用役立ち情報

検討事項その5募集家賃は適正か?


建物外観は綺麗にした、間取りもOK、設備も新品にして、インターネットの賃貸情報に掲載してある。しかし、家賃が適正でないために、空室を抱えているケースはかなり見られます。新築当初の事を考えれば家賃が下がるなんて…、オーナー様はあまり考えもしなかったでしょう。

空室期間が3ヶ月以上になったら家賃改定を検討


オーナー様の融資残高など部屋探しのお客様からすれば関係ありません。新築、築浅で設備も良く、家賃も手頃な物件があれば、そちらの方に躊躇無く引越しをするでしょう。空室期間が長く、募集広告が続いているのになかなか反響が増えないということは「募集家賃の設定」が適正ではない可能性が強い、と考えるべきです。

実際にお客様の案内をしてくれている管理会社、仲介会社の現場担当者に聞くべきでしょう。何が原因で、お客様の案内が少ないのか?或いは案内があっても申込みに至らないのか?設備や間取りに問題があれば、それに対応しますが、ずばり「家賃が高い」となれば、考え直さなければなりません。3ヶ月以上反響が少ないのは家賃が市場に合っていないからです。

5000円の値引きと3ヶ月分の空室損失の比較


賃貸事業経営の視点から、家賃を下げた場合と空室を長期間抱えるリスクを比較検討すべきです。オーナー様は数字に強くなってください。

たとえば、「家賃を月額5,000円下げてください。それでなければ決まりません。」「5000円も下げるのですか?」5000円の値引きに応じないで、他のお客様を待とうと期待しても市場の家賃と合っていなければ、最初50000円の家賃のままだとすると、3ヶ月間空室期間が増えることによる損失は50000×3=150000円になります。月額5000円の家賃値引きにより、新規契約による2年間の家賃収入が5000円×24ヶ月=120000円減ったとしても、空室による収入損失の方がオーナー様にとって影響がはるかに大きい事がお分かり頂けるでしょうか。

携帯電話で家賃調整に即答できる体勢を作っておく


お客様を案内して「部屋は気に入ったけれど、もう少し家賃を下げてもらえないだろうか?」という要望が出た場合、家賃値下げ要望に対して業者とオーナー様の間で事前に何の取り決めもしていないと、担当者はオーナーの了解を得るまでお客様への答えを保留せざるを得ませんが、この返事の遅れで優良なお客様を他の物件に逃してしまう事例も少なくありません。携帯電話を外出先でも携帯して値下げ要望に即対応できるようにしておくか、事前にいくらまでならと値下げ幅について取り決めをしておくべきです。インターネットでいくらでも物件を探せる時代ですから、反応が遅ければお客様の関心は次の物件に移り、永久にチャンスを逃してしまうことになりかねません。家賃値下げも現場の状況に適したタイミングが必要なのです。
この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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