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2017年10月19日
賃貸管理の舞台裏

退去前退去直後の募集条件


オーナーの為にはある物件の入居者から退去予告が入った時点ですぐに募集図面を作成して広告営業したいものですが、退去後の状況や修繕予算が確定していない段階での条件をどう設定するか工夫が求められます。

オーナー様への解約連絡と共に募集条件の事前了解を


オーナー様には解約予定が入った部屋と解約予定月日を連絡します。

その際に「現入居者の家賃は○○円でしたが、何年間この家賃が続いていました。現在の市場状況を考慮すると○○円程度が反響を取れる家賃水準と思いますが、新規募集家賃はどういたしますか?」ここまでの報告・連絡・相談が一体的に出来れば完璧でしょう。

この際にオーナー様から「今、同じ間取同じ仕様の賃貸物件の募集家賃他条件はどうなっていますか?」という質問や「前の入居者が長く住んで頂いたから、クリーニングだけでは汚いままかもしれませんね、この機会にどの程度のリフォームを行ったら家賃をアップ出来る可能性があるかどうか教えて頂けませんか?」という質問を頂いたときに、*即答できる質問内容 と *市場調査を行い投資分析(費用便益分析とも言う)資料を作り提案する、 と質問により分けて回答すれば充実した募集条件の打合せが可能になります。

条件確定前の募集図面に付記すべき事項


退去予告の連絡が入った賃貸物件を広告営業する場合に気を付けなければならないのが、「仕上がり予定状態」と「募集家賃」がオーナーの了解を得る前は「未定」だと言う点です。そこで、この時点ですぐに募集図面を作る際には必ず「退去前退去直後の物件につき修繕リフォーム内容により募集家賃増減の可能性があります」との注記を図面の中に入れるべきでしょう。

この注記を入れておかないと、万一、退去直後の物件を見に行きたいというお客様がいて現地案内した際に室内の修繕リフォームが全く手についていない状態で「これとこれとこの設備も新しくしてもらって、エアコンも2台欲しいな。ここの和室を洋室にしてもらえれば、申し込むのですが」と同じ家賃額を前提にした借主主導の商談になってしまい、後でオーナーと交渉するのに苦労してしまい結果商談を逸してしまうことになりかねません。

結論:「未完成物件の募集広告図面を作成する際はオーナーとの確認に念を入れ慎重に」です。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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