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2017年10月15日
オーナー様用役立ち情報

空いている土地にはアパート建築


土地の利用方法は空き地の他、駐車場、家やビルが建っている土地、畑田んぼなど様々です。土地を自分で使っているケースもあれば他の人に貸しているケースもあります。

土地利用に制限があると相続税の評価も安くなる


自分で使う土地は、いつでもその土地を自分の好きなように使ったり売ったりできますが、ほかの人に貸している土地で借主が家を建てている場合や自分で土地にアパートを建てて人に貸している場合には、簡単に出て行ってもらうことができません。

この様に土地の利用上制限がある土地は、いざ売却しようとしても買い手が付きにくいため、価格も安くなります。そこで、相続税の計算上も、この様な土地は評価を低くしてくれることになっています。

借地権に応じて評価減額


土地を貸して借主がその土地に家を建てている場合、借主は、その土地を利用する権利(これを「借地権」と言います)を持ちます。土地所有者は借主から土地の使用料「地代」を受け取るかわりに権利の一部を借主に取られていることになり、土地の評価額も土地の所有権評価額から借地権の評価額を差し引いたものになり大きく減額されます。

建物についても評価減があるアパート


「相続税対策にはアパートを建てろ」とよく言われます。これは、土地や建物が自分の所有でも、アパートを建てると部屋の借主が住む権利(借家権)を持つことになり土地を自由に利用できず、アパートを壊すような場合にも住人に立ち退き料を払わなければならないため、一定割合を減額してもらえるからです。

評価額の計算式は、」土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)となっています。借地権割合はおおむね50%~60%程度、借家権割合は30%となっていますから、アパートを建てると土地の評価額から15~20%程度の減額ができます。

アパートは建物についても減額があります。建物は固定資産税評価額で評価しますが、人に貸している建物は30%引きで評価をしてもよいことになっています。5000万円の評価の建物であれば3500万円で評価することになります。

それでもアパート建築の本質は「事業の採算性」


このようにアパートを建築すると確かに相続税の節税対策にはなりますが、アパート建築事業の本質は「事業の採算性」にあります。採算性とは何かと言えば、本質は「安く建築して高い家賃で貸せる、しかも長期間安定した収入がある」です。

そのためには、いろいろな検討材料を集めていくことが最初のステップです。

*立地 *地域の家賃相場 *利便性 *建物の仕様 *想定される入居者の属性

*借入金の金利、利回り、自己資金、家賃下落率、リフォームや修繕を含めた運営資金、借入金の返済計画 *助成金制度 *空室対策、入居者募集対策を含めた管理会社の対応

以上の項目をあげてみると、まるで一会社の経営者並みの事業採算性の分析力が求められるようですね。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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