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2017年10月02日
賃貸管理の舞台裏

賃貸不動産の診断入門

日管協北関東ブロックの賃貸管理委員会が大宮で​開かれ参加しました。2時間程度の入門編でしたが、講師の先生の話し方、説明が素晴らしく、数学的な​コミュニケーションの必要性が身に入りました。

営業純利益(NOI)とは?


賃貸物件の満室想定時の賃料収入額(GPI)から空室損、フリーレント、未回収賃料損失等を差し引き、駐車料金・自販機・レンタルボックス賃料・更新料等雑収入を加えたのが、実効総収入(EGI)。それから運営費(Opex)管理手数料・水道光熱費・損害保険・固定資産税・修繕費等を差し引いた金額が営業純利益(NOI)です。ちなみに会社の損益計算書で見ると当社の事業損益計算書では「売上総利益」という用語を使っています。

NOIは物件価値の基準値と言えましょう。表面利回りは見かけの物件価値ですが、本当の物件実力はNOIにて示されます。収益不動産売買仲介業に携わっている人間に対し、「この物件のエノーアイはどうなっていますか?」と質問して答えられる人は少数なのではないか?とのお話でした。

費用便益分析を用いて提案しているか?


NOIという数値を踏まえて、管理会社がオーナー様に賃貸経営不動産の分析と将来予測を説明するために、老朽化した賃貸アパートへの再投資を提案する事例を聞きました。

たとえば、ケースAは何もメンテナンスせずに空室も放置同然にしておけば、再投資の出費は0ですが、NOIも現状の330万円のまま。

ケースBは30万円のリフォームを実施した場合、NOIが350万円に増加と予測(市場調査の結果として)20万円の再投資で粗利益が20万円増えるので再投資利回りは66.66%。

ケースCは200万円のリフォーム予算を組めば、NOIは380万円増加と予測され、200万円の投資で粗利益が50万円増える。再投資利回りは25%。

再投資金額を現金で行うか融資を受けるかで金利負担の違いはありますが、投資に対する利益が年間20%以上出るならば、これは「投資する価値あり」となるのではないでしょうか。ただ、お金をかけるだけ、という話ではなく、お金をかけると、他の金融商品より確実に儲かる話で、かつ節税の可能性もあり、資産価値を上げられる、という説得力のある伝え方になる、という解説には納得しました。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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