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2017年09月09日
仲介現場の舞台裏

相続登記未了の不動産売買契約の注意点


親が亡くなり、親が住んでいた実家(土地、建物)をどうするか、Aさんは弟のBさんと相談しています。相続人はAさん、Bさんの二人だけ、それぞれ持ち家があるので実家は売却したいと思っています。

未分割の不動産は「共有」して相続することに


未分割の場合、その相続財産である不動産は民法上の法定相続分で共有して相続していることになります。今回の事例では、相続人が亡くなった人(被相続人)の子2人であるため、当該不動産の持分は、それぞれ2分の1となります。

このように不動産を共有しているとき、不動産の売却手続きは、所有者全員が共同で進めなければなりません。共有者の一人に手続きを委任することも可能ですが、この場合にも、不動産の売却を依頼する不動産業者や、登記を依頼する司法書士から委任した共有者の本人確認を受け、身分証明書の提出や面会を求められる事になります。手続きを委任した場合でも、委任状には実印を押印しますので、印鑑証明書や住民票等の公的証明書の提出が必要です。

相続登記未了の不動産を売却するためには


まず、不動産業者と「媒介契約の締結」を行いますが、本人確認が必要です。不動産業者は、戸籍等で依頼者が相続人である事を確認した上で媒介契約を締結し、販売活動を開始します。

次に、購入者が見つかったら、不動産の売買契約を締結します。この時までに相続登記が未了の場合には、売買契約書に「売主はその責任と負担に於いて、本物件引渡日までに本物件について売主名義に相続登記を完了させ、買主に引き渡すものとする。万一、残代金支払日までに売主名義への相続登記が完了しない場合、本契約は白紙解除となる。」旨の特約を記載します。

売却の方針が決まっている場合早めの準備を


不動産を売却すること、遺産を分割する割合が決まっている場合には、相続人の代表者が売却予定の不動産を取得して売却手続きを行い、不動産を取得する代償として、不動産を売却した金額から経費を差引いた金額の一部(遺産を引継ぐ割合)を不動産を首都9句しない相続人に支払うことも出来ます。(代償分割と言います)

代償分割を行う場合、遺産分割協議書という書類を作成し、不動産売却後の現金の一部を他の相続人に支払う旨を記載することが必要です。この記載が無いと、代償金が贈与と受け取られ贈与税が課税される可能性もありますので注意が必要です。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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