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2017年09月04日
オーナー様用役立ち情報

建物老朽のため天災危険による人的災害を免責にする特約は?


築40年の古い戸建て賃貸住宅で床が傾いているため家賃を安く設定している物件のオーナーが変更した。新オーナーは老朽化による不慮の事故を心配して新特約を付けて契約書の変更を希望しているのですが

新特約の内容は?


新特約の内容は「地震や老朽化による家屋の倒壊が原因で、入居者の身体・生命が害されても、家財道具が損壊しても貸主は責任を負わない」というものです。

貸主(新オーナー)は不動産収益事業を行う個人事業主ですが、本特約内容は有効でしょうか?

貸主の損害賠償責任の解釈


貸主は個人でも、不動産収益事業を行う事業主です。借主が個人の場合であれば、消費者契約法の適用があります。この場合、貸主の損害賠償責任を免責とする契約条項は債務不履行であろうと不法行為(土地工作物責任を含む)であろうと無効になります。(消費者契約法8条1項1号乃至4号)

借主が法人であれば、消費者契約法の適用がないので有効になると考えられます。

もっとも、借主が法人の場合、いくら安い家賃の物件とはいえ、老朽建物に社員を居住させること自体、社員の安全管理義務違反になり、万一不慮の事故が起こったら、社員家族から損害賠償請求されるリスクがありますので、かような物件を借上げる可能性は少ないでしょうね。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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