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2017年08月18日
仲介現場の舞台裏

相続取得のテナント物件は賃貸継続か売却か?


今年初めに当社で仲介した貸事務所物件のオーナー様が急逝し、二人の親族が相続することになりました。相続登記後の方針は賃貸継続か、売却か?という質問です。

兄弟で意見が異なる場合は?


兄の方は年間を通じ安定した賃料収入があるのだから、契約期間中は賃貸継続を望んでいます。弟さんの方は今後、土地の値段は下がり続ける傾向にあるから売却するなら早めに決めたほうが良い、との意見です。

これに対して仲介業者としての意見を求められましたので、仲介業者の見解は

1、売却の場合、建物築年数が40年超えの木造店舗兼居宅なので更地の土地価格を評価しなければならず、土地成約予想価格から売主負担の建物解体工事費、測量図作成費用を差引いた価格が税引き前所得となります。

2、賃貸継続の場合、現賃料3年間分の収入から固定資産税と管理費を差引いた金額が税引き前所得となります。

3、3年後の土地売却予想価格が3年間の税引き前所得金額以上に減額するのかどうかが判断の基準となりましょう。

現在から3年後のテナント会社の成長が別要素


上記比較と別に「現況の土地付建物」を現賃借人のテナント会社で購入する意向があれば、「土地値」で売却の優先権を与えるべきでしょう。売主にとっての「建物解体工事費」先行負担を免除できるからです。更地にして第三者に売却するより良い条件の取引が期待できるからです。現時点では出店したばかりのテナントには購入のための資金余裕は内容ですが、3年後の営業状況次第では、再度、売買の取引可能性を協議できるかもしれません。

色々な要素を考慮しつつ、先行出費のリスクは冒さずに現賃貸借契約の継続を基本にすることをお勧めしました。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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