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2017年08月12日
オーナー様用役立ち情報

サブリース契約でも突然解約されることもある


高齢者でなくてもその気になってしまうのはサブリース契約の謳い文句「30年一括借上げ家賃保証」という言葉の甘さです。

借地借家法で借り手のサブリース会社は保護される


サブリースは経営や管理の手間がかからない反面、中には家賃が下がったり、儲からなければ契約期間を待たずして打ち切られてしまったりすることもあります。

一般の賃貸借では入居者が保護されるため、大家が契約解除する際には厳密な正当事由が求められますが、サブリースの場合、物件所有者が大家と見なされるため借り手のサブリース会社は保護されます。つまり、サブリース会社からも容易に契約解除が出来るわけです。率直なところ、ハウスメーカー系のサブリース会社の場合、アパートを建築してもらった時点で儲けが出ているため契約を解除したところで大きな痛手にはなりません。ところがアパート経営のノウハウが無い物件所有者にとって突然の契約解除は大きな痛手です。

契約書には解除条項記載あるも説明を省かれる


ある業界大手のサブリース経営代行システムの覚書きには、「入居状況、近隣家賃相場、経済状況と地域需要に応じて随時に賃料を変動増減」と記載されています。契約解除はもちろん、事業収支について契約書には必ず収支がシミュレーションでしかないことが記載されています。ところが悪質な営業マンはその点を省いて口頭で説明をします。「30年間家賃は絶対に下がらないと説明された」「家賃が下がってもうちが保証するから安心と言われた」と受け止められ、言った言わないの水掛け論に所有者側の勝ち目はありません。

そもそも、サブリース契約は事前説明が無く、建築請負契約のついでに署名押印というケースも多く、わかりにくく書かれていることが少なくありません。「入居者転貸賃料」「オーナー賃料」「入居家賃」「70%固定家賃保証」などと紛らわしい単語が並べられて読み返してもわかりにくい。本来ならば、この様な難解な契約書は弁護士チェックしてもらうのが相当な契約形態ではないでしょうか。

業界に対する行政の規制が求められる現況とも見受けられます。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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