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2017年08月09日
賃貸管理の舞台裏

傾き始めたアパートの出口戦略


先日来懸案事項になっている傾き始めたアパートについて、オーナー様はいったんは取り壊すために各入居者に補償付の立退きを勧める方向で動き始めたはずでしたが。

様々な出入り業者に言い寄られる


現入居者の移転先物件の斡旋という方面で当社は協力する用意をしていたのですが、その後オーナー様から一向に「立退きを勧める条件提案」が出されません。

本日連絡が来た進捗状況ですが、1,リフォーム工事業者から傾きを修正する工事と他の耐震対策工事を施工すればまだまだ収益物件として活用できる、と言われた。

2,買取り再販業者から、傾斜のある現状のままでオーナーチェンジ物件として買取りできる場合、その価格案をお盆明けに提示するので待ってほしい、と言われた。

いちおう、どちらのケースも具体的金額数値を見てから、方針を決めたい意向なのでしょう。

結論はおそらく当社の勧める更地販売が条件として最適


現建物の瑕疵修正及び再生工事費用に対して現家賃を上げるほどの付加価値アップは出来ないと判断しているので、この種の工事は投資分析上意味の無いものになるでしょう。

また、買取り再販業者の場合は当然個人間売買より利益相反の志向が強くなりますから「利益最大化」の買取り案を示してくるでしょう。

現入居者にある程度の立ち退き料を支払い、建物解体工事を負担して、更地で土地を売却できれば、たとえ路線価の水準で成約出来た場合、手残り1000万円以上になれば、その現金の使い道(他に所有のアパートローン返済に充てる)があるのですから、アパート事業全体の財務状況を改善できるチャンスです。

この事をオーナー様の「信念体系」として理解頂ければ良いのですが。結果はまた次の機会に。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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