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2017年08月09日
仲介現場の舞台裏

値下げ交渉は誰のために?


仲介業者が良く頼まれるのが「賃料減額請求」の取次ぎですが、この伝え方が非常にデリケートな問題です。減額請求の背後にあるものを細かく説明していかなければなりません。

半値近い減額請求には交換条件をつけるべきか?

既に新規出店時の契約から11年半の期間が経過しています。その間、一度も賃料の増減は無し。路線価は対象土地の正面路線価がこの11年間で約15%下落。そして、周辺のテンタント賃料相場も約12年間で下落傾向にあるでしょう。

果たして、先方から書面で提示された賃料案は現賃料の何と46%引き!

先日、他のテナント契約で3年目の賃料見直し協議で10%の減額請求がありましたが、3年間×4回=10%×4回=40%になりますが、一度にこの賃料減額はオーナー様にとって厳しすぎるでしょうね。

この減額に対しゼロ回答だと、現契約期間の満了を待たずに解約の可能性もありますが、かといって満額回答は有り得ないでしょう。

私がオーナーだったら、対案は3つですが


1、減額請求案の新賃料は今後3年間のみの限定期間賃料とする、3年経過後に現賃料の10%引きの水準で再契約(期間3年間)する事を条件とする。期間限定賃料の期間満了以前に解約の場合は従来賃料との差額月額に経過月数の半額を乗じた金額を中途解約違約金として解約時貸主に支払うことを条件とする交渉を行う。

2、減額請求案と従来賃料の中間(23%引き)を今後3年間の新賃料として考えられないか交渉する。

3、減額請求案には応じず賃料改訂を拒否する。テナント側は本物件を解約し建物自体空になる可能性が高くなるが、今後の収益物件としての好条件維持に見切りを付けて、土地建物を売却して出口戦略とする。

私がオーナーだったら以上の3択で比較検討しますが、仲介業者としては、どれをお勧めするでしょうか?良く考えて見ましょうね。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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