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2017年08月08日
仲介現場の舞台裏

テナント物件様々な問い合わせ


同じ日に同じ業種の関係者から問い合わせが来るのは良くある事。今日は偶然か必然か3件の問い合わせ、内容は駐車場としての地代相場、現家賃値下げ交渉依頼、そして撤退テナント物件のオーナー情報でした。

駐車場としての地代相場は?


問い合わせ内容は「工場に隣接している農地(水田)を駐車場として借上げたい」「駐車場にするまでの造成土木工事は借主側で負担する」「駐車場としての地代相場は?」というものでした。お話を伺うと、その農地は調整地域にあります。ここで条件検討要素がいくつか出てきます。

1,その農地は青地(転用不可)か白地(転用可)か?

2,白地として、固定資産税が現在年間いくらかかり、雑種地に地目変更すると年間いくらになるか?

地代相場は地主側に有利なものとして考えざるを得ないでしょう。たとえばの例ですが、雑種地に転用後の予想固定資産税額の3から4倍の地代年額を12で割返して月額の駐車場代とする方法も考えられます。

テナントからの賃料減額請求


テナントが営利事業を行っている以上、事業収益の変化により事業固定費を見直さざるを得ない場面は出てきます。この場合、考慮する要素としては、

1,契約してからの契約期間とその間の賃料金額推移

2,現在のテナント募集賃料相場(加須駅周辺と花崎駅周辺)

3,テナントの競合状況と今後の事業に対する需要動向予想

以上を検討してテナントからの賃料減額提案についてオーナーにアドバイス出来るようにします。そして、大切なのは、BATNA(交渉決裂した場合の選択肢)です。

撤退情報のあるテナント物件のオーナー調査


国道沿いのテナント物件は*テナントとオーナーが直接契約している物件 と*仲介会社によりテナントとオーナーが契約している物件 に分かれます。今回、問い合わせしてきたテナントは当社と取引のある建築会社なのですが、この問い合わせについては、正直よく分からないので、登記情報から調べるしかありませんね、と回答しておきました。所有者が加須市内在住であれば、当社としてコンタクトしやすいオーナー様でしょうが、加須市外のオーナーである場合、テナント側からアプローチする方が早く結論を得やすいのでは、とも考えます。それにしても撤退テナントは加須市内でぽつぽつ出てきますね。サイゼリア、バーミヤン、そして今回の情報もやはり飲食業関係のテナントです。
この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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