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2017年07月31日
オーナー様用役立ち情報

戸建賃貸住宅のメリット、デメリット


賃貸住宅市場では少数派の戸建賃貸住宅ですが、共同住宅に比べ新築単価が高いので採算が採れないのではという先入観もあり、数少ない中古住宅のリフォーム物件が市場に出ていました。

戸建賃貸住宅のメリット


それでも、物件数では相対的に少ない戸建賃貸住宅には人気があります。たとえ、築年数が古くても、リフォーム前はボロボロの古家外観であっても、それなりにリフォームを施工して内外観を綺麗に仕上げれば、借り手のメリットとしては、

1,上下階の騒音問題が無い 2,マイホーム感覚で住めるので家具家電にもこだわりを出せる。 3,庭や駐車場も専用なので気兼ねなく使える。 4,物件によってはペット飼育許可もオーナー意向次第で頂ける

オーナー側のメリットとしては、 1,共同住宅より比較的高い家賃設定が可能 2,管理に手間がかからない(入居者が自主的に管理してくれる) などがあります。

戸建賃貸住宅のデメリット


賃貸アパートマンションは1棟に複数住戸ありますので全部が空室になると言う事態は滅多に発生しませんが、戸建賃貸の場合、空室率は0%か100%のどちらかです。空室リスクを回避するには、複数住戸を施工して運営するか、サブリース業者に一括借上げを検討してもらうか、他の共同住宅との複合運営も目指していく事が必要でしょう。

あとは、建築費用の問題です。家賃は首都圏と地方都市では格段の差異がありますので、地上賃貸市場では設定家賃でも十分に収益キャッシュが残る事業計画に則り、建築費用を抑える企画が必須です。

大手ハウスメーカーの共同住宅建築費用を参考にすれば、分かりやすいのですが、共同住宅1戸当たりの建築費用が1000万円を超えているはずです。ですから、3LDK戸建賃貸で新築費用は1000万円をどの程度下回れるかコスト削減努力を要します。

出口戦略も検討しやすい


賃貸アパートマンションは不動産売買市場では「収益不動産」に分類され、売却するには買い手の資金調達能力や賃貸住宅管理運営能力が問われる、特別な領域になります。戸建賃貸住宅は、外見上、市場に出回る「土地所有権付戸建住宅」と変わりません。しかも、賃貸借契約中の賃借人から購入したい申し出があれば、市場で買い手を探索する手間も省け、有利な条件で商談が進められます。

複数戸所有していても、1戸ずつ売却することも可能という意味で「不動産投資の出口戦略」が考えやすい不動産とも言えましょう。

相続対策で空き地に賃貸住宅建設を検討するならば、私は戸建賃貸住宅の企画を優先して検討すべきと考えるのは上記の「出口戦略」によるからです。

この記事を書いた人
鈴木 光浩 スズキ ミツヒロ
鈴木 光浩
埼玉県加須市で24年間不動産に関わる事業、取引を続けてきました。 最近は公益社団法人の理事職も兼任しています。還暦も過ぎたので 頑張らず、我慢せず、根性持たずのゆるゆるペースが仕事の基本ですが、 不動産売買の本質、賃貸不動産経営の本質的な問題について理解した上で 各種コンサルティングを日々行なっています。自分自身で収益物件の購入・ 売却、賃貸経営を実践しています。失敗も成功も経験ありますので案件に 適した提案が出来ると思います。趣味は心身の健康書籍の読書と将棋観戦。 世の中で起きていることを見ること、聴くことが好きで、好奇心に満ち、 ときたま書くことや写真を撮ることに夢中になります。
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